Como gestor de viviendas vacacionales, es necesario aprender a medir el rendimiento de las propiedades. El seguimiento de métricas como la tasa de ocupación te ayudará a cuantificar el rendimiento y de esta manera, podrás diseñar una estrategia de precios realmente efectiva.
Una de las métricas más importantes en este negocio, es la tasa de ocupación ya que ésta ayudará a conseguir el éxito de la propiedad porque indica cuántos días está ocupada la vivienda a partir de los días en los que estuvo disponible. Sin embargo, para poder aumentar la tasa de ocupación, es importante entender en profundidad cómo medirla y cómo obtener información de sus resultados.
Entonces, ¿Qué es la tasa de ocupación?
La tasa de ocupación, se refiere al porcentaje del número total de noches que se han alquilado durante un período específico.
Una propiedad puede estar en 0% reservada o 100% disponible en un día específico. Por ejemplo, hablemos de la tasa de ocupación de una vivienda durante dos días, si la propiedad está reservada para 1 día pero para el otro no, la tasa de ocupación es de 50%. Si no se reserva para esos dos días, sería del 0%.
Ahora bien, si consideramos la ocupación de un día, puede estar completamente reservado o no reservado. Entonces, su tasa de ocupación puede ser del 100% o del 0%.
Y ¿Cómo se calcula?
La tasa de ocupación se calcula dividiendo las noches reservadas por el total de noches disponibles
Fórmula
Tasa de ocupación = (Número de noches reservadas/total de noches disponibles) *100
Ejemplo
Tu propiedad está reservada por 15 días de 30 días de un mes.
Por tanto, la tasa de ocupación sería = (15/30)*100 = 50%
Hablemos de mitos
Tasa de ocupación al 100%: la mayoría piensa que tener la tasa de ocupación al 100% es realmente bueno. Sin embargo, aunque sí que es cierto que puede serlo, a veces no lo es. Pero, para entender esto, necesitamos saber dos cosas:
El desempeño del mercado.
Tus métricas e ingresos.
En este sentido, para entender cómo funciona el desempeño del mercado, debemos comparar nuestra propiedad con otra propiedad de la misma zona.
Ejemplo:
Pensemos que nuestra vivienda está reservada para todo el mes. Pero, es para largo plazo, es decir que el huésped reservo para una estancia de 40 días y con una tarifa que teníamos de descuento.
Su tasa de ocupación es del 100% y el precio de la reserva por noche es de 120€.
En el mismo sector, otra vivienda fue reservada por 22 días de 30. Sin embargo, la tarifa por noche es de 180€.
Lo que explica esta fórmula es que puedes tener una tasa de ocupación alta pero tus ingresos pueden ser bajos. Esto sucede porque te has cotizado más bajo que el mercado, tienes reservas a largo plazo a un precio más bajo que múltiples reservas a corto plazo a una tarifa más elevada.
Por esta razón, es importante que al momento de calcular tu tasa de ocupación, te asegures de mirar otras métricas como:
RevPAR: compara el dinero que gana por noche con las noches reservadas. Puede usar esto para comparar y evaluar sus estrategias de precios.
Tarifa Media Diaria (ADR): mide la tarifa diaria pagada por EL huésped durante su estancia en la vivienda de alquiler vacacional.
Ventana de reserva: Le ayuda a comprender por qué tiene una cierta tasa de ocupación durante un período de tiempo específico.
La duración media de la estancia: al observar la duración, podrás comprender cuánto tiempo reservan tus huéspedes en tu propiedad. Esto te ayudará a comprender mejor el mercado al que está atendiendo y reevaluar su precio en consecuencia.